Rénover un studio pour la location meublée impose trois vérifications avant tout choix de décoration : la décence (une pièce principale d’au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond), le DPE (classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034) et les 11 éléments de mobilier fixés par le décret n° 2015-981. Ensuite, l’agencement et les matériaux font la différence. Voici la méthode, avec deux studios niçois rénovés pour des investisseurs.
L’essentiel en 30 secondes
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ; ce sera le cas des F en 2028 et des E en 2034.
- Le meublé doit contenir 11 éléments de mobilier listés par décret, de la literie au matériel d’entretien.
- Privilégiez des matériaux qui résistent aux changements de locataires : carrelage, peinture lessivable, rangements fermés.
Rénover un studio pour la location meublée : les obligations à respecter
Un studio loué meublé en résidence principale doit respecter la décence, le calendrier du DPE et la liste du mobilier obligatoire.
| Obligation | Ce que dit la règle | Texte de référence |
|---|---|---|
| Surface et hauteur | Au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³ de volume habitable | Décret n° 2002-120, art. 4 |
| Performance énergétique | Classe G interdite depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034 (nouveaux baux et renouvellements) | Loi Climat et résilience ; décret n° 2002-120 |
| Gel des loyers | Pas de hausse de loyer pour un logement classé F ou G depuis le 24 août 2022 | Loi Climat et résilience |
| Mobilier | 11 éléments obligatoires, de la literie au matériel d’entretien | Décret n° 2015-981 |
| Durée du bail | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant | Loi du 6 juillet 1989 |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges au maximum | Loi du 6 juillet 1989 |
Surface et hauteur : le piège des studios sous les toits
Un studio n’est louable que s’il compte au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³ (décret n° 2002-120, article 4). Dans le calcul, les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas.
À Nice, beaucoup de studios d’investissement occupent d’anciennes chambres de bonne ou des combles. Si la pente descend vite, une mansarde perd une bonne part de sa surface au sol dans le calcul. Avant d’acheter, faites relever les hauteurs pièce par pièce. Le règlement sanitaire départemental peut aussi imposer des conditions plus strictes.
La décence impose aussi des installations électriques et de gaz sans danger, une ventilation suffisante, de la lumière naturelle, un coin cuisine avec évier et des sanitaires intérieurs.
DPE : le calendrier qui décide de la rentabilité
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme non décent et ne peut plus être loué en cas de nouveau bail, de renouvellement ou de reconduction tacite. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, et ceux classés E le 1er janvier 2034.
Trois évolutions concernent les studios :
- Petites surfaces : depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés aux logements de 40 m² ou moins, qui étaient pénalisés par l’ancien calcul.
- Chauffage électrique : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026. Un arrêté publié fin août 2026 l’abaisse à 1,7 au 1er janvier 2027 ; les DPE existants pourront être mis à jour sans nouvelle visite.
- Loyers gelés : un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter.
En pratique, je demande le DPE dès le premier rendez-vous. S’il est mauvais, la rénovation doit intégrer l’isolation, la ventilation, le chauffage ou les menuiseries avant les finitions.
Le mobilier obligatoire d’un studio meublé
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015, fixe la liste minimale des éléments qu’un logement meublé doit contenir :
- literie avec couette ou couverture ;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur avec compartiment à -6 °C au plus, ou réfrigérateur et congélateur ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Dans un studio, cette liste se prévoit dès les plans : où loger le réfrigérateur, la table, les étagères et l’aspirateur sans encombrer la pièce de vie.
Projet réel
Pessica : un studio d’investisseur rénové et loué
Christophe voulait louer ce studio niçois en meublé longue durée. Il manquait de lumière et la cuisine était mal reliée à la pièce de vie. La rénovation totale a ouvert la cuisine sur le séjour, avec un claustra sur mesure, un carrelage effet bois et un papier peint à motifs végétaux derrière le canapé. Le studio a été loué.
Voir la réalisation →Un studio à rendre louable ?
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Agencement et matériaux : penser au locataire, pas à soi
Un studio meublé se conçoit pour le locataire cible et pour durer. Dans l’étude de potentiel, je raisonne d’abord sur ce locataire : un étudiant a besoin d’un vrai bureau, un couple d’un lit de 140 cm et de plus de rangements.
Les choix d’agencement qui comptent
- Séparer les fonctions sans cloisonner : un claustra ou une verrière entre cuisine et séjour.
- Un espace jour / nuit : la pièce de vie sert de salon le jour et de chambre la nuit, ou un coin nuit se dessine dans une alcôve.
- Des rangements toute hauteur, fermés, pour que le studio reste ordonné en visite et au quotidien.
- Une douche plutôt qu’une baignoire dans une petite salle d’eau, pour gagner de la surface et du confort.
Les matériaux qui résistent
Au sol, un carrelage effet bois donne la chaleur du parquet et supporte les rayures, l’eau et les déménagements. Aux murs, une peinture lessivable se nettoie entre deux locataires. Le mobilier sur mesure intégré, fixé aux murs, s’abîme moins qu’un meuble déplacé à chaque emménagement.
Pour aller plus loin sur l’agencement des petites surfaces, lisez notre article optimiser un petit appartement.
Projet réel
Studio Nice : 20 m² sous combles pour la location meublée
Julia et Julien, investisseurs, ont réuni deux mansardes, un bout de palier, des WC vétustes et un couloir en un logement pour la location meublée longue durée. Mission clé en main : douche confortable, cuisine avec espace repas, pièce salon le jour et chambre la nuit, rangements vert sauge.
Voir la réalisation →Sous les toits, voir aussi aménager des combles en studio à Nice.
Budget : ce qu’il faut prévoir
Le budget pour rénover un studio pour la location meublée se compose de quatre postes : les travaux, le mobilier et l’équipement obligatoires, les éventuels travaux énergétiques, et les honoraires de conception.
- Travaux : ils dépendent de l’état du bien, des réseaux à déplacer et des finitions choisies. Seuls des devis d’artisans sur un descriptif précis donnent un chiffre fiable.
- Mobilier : les 11 éléments obligatoires, plus le linge et la décoration.
- Énergie : à chiffrer en priorité si le DPE est F ou G.
- Honoraires : les fourchettes du marché niçois sont détaillées dans notre article sur le prix d’un architecte d’intérieur à Nice.
Le dossier de consultation des entreprises, avec un descriptif estimatif poste par poste, permet de comparer les artisans sur une base identique. Pour la fiscalité (régime LMNP, amortissements), rapprochez-vous d’un expert-comptable : les règles ont évolué ces dernières années.
« Pour un investisseur, je dessine le studio du locataire, pas celui du propriétaire. »
Se faire accompagner pour rénover un studio pour la location meublée
Élodie Charrasse, architecte d’intérieur à Nice, accompagne les investisseurs de la Côte d’Azur depuis le plan jusqu’à la remise des clés. Avec l’ accompagnement clé en main, Espace Optimisé consulte les artisans et tient une réunion de chantier chaque semaine, utile si vous n’habitez pas à Nice. Les projets avec intervention sur le bâti sont couverts par une assurance décennale. Voir la page architecte d’intérieur à Nice.
Questions fréquentes
Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ?
Le décret n° 2015-981 impose 11 éléments : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à -6 °C au plus, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères, luminaires et matériel d’entretien. S’il en manque un, le logement ne répond plus à la définition légale du meublé, ce qui fragilise le bail.
Quelle est la surface minimum pour louer un studio ?
Le logement doit avoir au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³. Les surfaces de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas. Le règlement sanitaire départemental peut être plus strict.
Peut-on encore louer un studio classé F au DPE ?
Oui jusqu’au 31 décembre 2027 pour un nouveau bail ou un renouvellement, mais son loyer ne peut plus augmenter. À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F ne pourra plus être mis en location.
Un DPE de studio peut-il s’améliorer sans travaux ?
Parfois. Les seuils sont adaptés aux logements de 40 m² ou moins depuis juillet 2024, et le coefficient de l’électricité a baissé en 2026, puis baissera encore au 1er janvier 2027. Vérifiez votre classe sur l’observatoire DPE de l’Ademe avant de lancer des travaux.
Quelle durée de bail pour une location meublée ?
Le bail d’un logement meublé loué en résidence principale dure 1 an, ou 9 mois pour un étudiant. Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges.
Sources
- Légifrance, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, 2015
- Légifrance, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, article 4 (version du 1er juillet 2021)
- Service-public.fr, « Logement décent », consulté en 2026
- Service-public.fr, « Propriétaire : quelles sont les règles pour louer un logement meublé ? », vérifié le 6 mars 2026
- Ministère de la Transition écologique, « Location et gel des loyers des passoires énergétiques », mis à jour le 19 décembre 2025
- Service-public.fr, « Passoires thermiques : le DPE évolue au 1er juillet pour les petites surfaces », 2024
- Ministère de la Transition écologique, « DPE et audits énergétiques : publication de l’arrêté abaissant le facteur de conversion de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027 », 2026
